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IMMOBILIER

L’immobilier passe par la hausse et baisse des prix

Des prix en baisse depuis 2012

et des taux de crédit historiquement bas : si vous envisagez de vous agrandir, c’est le moment idéal. Ce que vous devez savoir pour vendre vite et bien dans un marché où les acheteurs font la loi.Vous souhaitez profiter de la conjoncture pour vendre votre logement afin d’en acheter un plus grand ou mieux placé ? Encore faut-il trouver un acquéreur rapidement et au prix souhaité.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, 3 points à vérifier :

1. Estimez le bien à son juste prix

Aujourd’hui, le délai de vente moyen d’un appartement ou d’une maison est de 95 jours . Mais un bien dont le prix a été surévalué peut mettre des mois, voire des années, à se vendre. De plus, il trouve généralement preneur à un prix inférieur à celui qui aurait pu être obtenu si, dès le départ, l’estimation avait été correcte. D’où la nécessité de ne pas se tromper dans cette étape clé de la mise en vente.

Pour une première approche, regardez les annonces portant sur des logements similaires au vôtre dans le quartier. Consultez les sites des agences et les portails internet. Vous pouvez affiner les données recueillies grâce à des estimations en ligne. Gratuites sur le site du Particulier : www.leparticulier.fr (Elles sont payantes (de 128 à 248 € suivant la taille du bien) sur celui de PAP.)

Mais l’estimation est un exercice difficile car de multiples critères entrent en ligne de compte: quartier, exposition, étage, état intérieur du bien, standing de l’immeuble mais aussi carte scolaire et performance énergétique. Afin de limiter les risques d’erreur, contactez un agent immobilier local qui connaît parfaitement votre secteur. Il vous fournira, gratuitement et sans engagement, une estimation écrite. Pour être fiable, celle-ci doit être étayée d’exemples concrets: biens sur le marché avec leur prix de vente, bien vendus (avec le prix initial, le prix final ainsi que le délai de vente) et les invendus.

 

2. Privilégiez le mandat de vente exclusif

Si vous avez choisi de vendre votre logement avec l’aide d’un agent immobilier, vous devrez signer avec lui un mandat de vente. Celui-ci peut être simple ou exclusif. Dans le premier cas, vous pouvez confier l’affaire à plusieurs agences, voire vendre «en direct» à un acheteur que vous aurez vous-même trouvé. Vous bénéficierez ainsi d’une large diffusion de votre mise en vente. Revers de la médaille, les professionnels risquent de ne pas se sentir concernés par une transaction qu’ils ne sont pas certains de concrétiser. Par ailleurs, un bien qui est présenté dans plusieurs agences, parfois à des prix différents, est rapidement discrédité aux yeux des candidats acheteurs.

Deuxième solution, vous donnez l’exclusivité à une agence. Cela signifie que vous vous engagez à traiter obligatoirement par son intermédiaire pendant toute la durée du mandat (en général 3 ou 6 mois). Vous hésitez à confier un mandat exclusif parce que vous craignez que votre vente ne reste trop confidentielle? Rassurez-vous, si vous choisissez un réseau, votre dossier sera communiqué à toutes ses agences.

Dans ce cas, les autres agences peuvent présenter votre bien à des acheteurs potentiels, mais sans faire de publicité autour.

Opter pour un mandat exclusif permet souvent de gagner en efficacité.

3. Soignez la présentation de votre logement

«Aujourd’hui, il y a en moyenne un acheteur pour un bien à vendre. En 2010, il y avait 10 acheteurs pour un même bien», estime Sébastien de Lafond, président cofondateur de Meilleursagents. com. Cela signifie que les acquéreurs ont le choix et que votre bien doit se détacher du lot pour les séduire.

A vous, donc, de le rendre le plus attrayant possible. :

  • Pour cela, valorisez l’espace en rangeant et en vous débarrassant – même temporairement – de vos meubles les plus imposants (grosse armoire normande, mobilier style Empire de grande taille…).
  • Aidez le visiteur à se projeter dans les lieux en rendant la décoration aussi neutre que possible: enlevez vos photos de famille, vos bibelots et les objets religieux ostentatoires.
  • Soyez vigilant sur les petits détails… qui n’en sont pas forcément. «On finit par s’habituer aux petits défauts d’un lieu dans lequel on vit depuis des années. Ce ne sera pas le cas de l’acheteur qui y verra une source de dépenses supplémentaires».

Par exemple, remplacez les ampoules grillées ou faites réparer un interphone défectueux car l’acheteur anticipera, d’emblée, un problème électrique. Et,  si vous avez une piscine, ne la laissez pas vide ou, pire encore, remplie d’une eau verdâtre!

Des sociétés de home staging peuvent vous aider dans la valorisation de votre maison et effectuer ces tâches à votre place. «Le home stager est là pour mettre en valeur ce que l’acheteur recherche: volume, luminosité, espace».

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En moyenne, les services d’un home stager revient entre 1 et 2 % du prix de vente. Le jeu en vaut, semble-t-il, la chandelle. En effet, suivant les statistiques du réseau de home staging Avéo, le délai de vente d’un bien dont les propriétaires ont fait appel à l’un de ses franchisés est de 46 jours, soit deux fois moins que la moyenne nationale…